Wie Berechnet Das Finanzamt Den Einheitswert

Der Einheitswertbescheid wird vom Finanzamt ausgestellt und enthält den Einheitswert. Dieser gibt Auskunft über dice Höhe der Grund- und Gewerbesteuer. Er soll den Wert von Grundstücken und Immobilien darstellen, um den Finanzämtern eine Bemessungsgrundlage für die Berechnung verschiedener Abgaben zu bieten. Wie Sie den Einheitswert berechnen, welche Funktion der Einheitswertbescheid hat und welches Berechnungsverfahren ab 2025 eingesetzt wird, zeigen wir Ihnen hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Einheitswert stellt dar, wie viel ein Grundstück oder eine Immobilie rechnerisch wert ist und hilft so dem Finanzamt dabei, dice Grund- und Gewerbesteuer zu ermitteln.

• Die Einheitswerte basieren derzeit noch auf der Jahresrohmiete aus dem Jahr 1935 bzw. 1964, wobei es zwischen Ost- und Westdeutschland Unterschiede gibt.

• Ab 2025 wird der Einheitswert neu berechnet werden, weshalb aktuelle Grundsteuerbescheide nur unter Vorbehalt ausgestellt werden.

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1. Was ist der Einheitswertbescheid?
2. Was steht im Einheitswertbescheid?
3. Was ist der Einheitswert?
4. Unterschied zwischen Einheitswert und Verkehrswert
5. Wie wird der Einheitswert berechnet?
6. Formeln zur Berechnung von Einheitswert und Grundsteuer
7. Neuerungen: Wie wird der Einheitswert künftig berechnet?
8. Berechnung des Einheitswerts ab 2025
9. FAQ

Was ist der Einheitswertbescheid?

Im Einheitswertbescheid, der vom Finanzamt ausgestellt wird, sehen Sie den Einheitswert Ihrer Immobilie. Es handelt sich um einen Grundlagenbescheid mit gesetzlich bindenden Feststellungen. Der Bescheid weist jedoch keine Steuer aus. Er dient lediglich als Grundlage für dice spätere Berechnung der Grundsteuer.

Was steht im Einheitswertbescheid?

Alle Menschen, die eine Immobilie kaufen oder erben, erhalten einen Einheitsbescheid. Außerdem besteht die Möglichkeit, den Bescheid selbst aktiv beim Finanzamt zu beantragen, wenn Sie Informationen aus dem Bescheid benötigen.

Dice folgenden Informationen finden Sie im Einheitswertbescheid:

• Bewertungsgrundlage
• Angaben zur Immobilie
• Angaben zu den Eigentumsverhältnissen
• Vorgehen bei eventuellem Eigentumswechsel
  

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Was ist der Einheitswert?

Die Höhe der Grund- und Gewerbesteuer wird durch den Einheitswert ermittelt. Er soll den Wert von Grundstücken und Immobilien darstellen, um den Finanzämtern eine verlässliche Grundlage der Bemessung zu liefern. Daher ist der Einheitswert für alle Besitzer:innen von Immobilien wichtig.

Definition: Einheitswert

Der Einheitswert ist eine Kennzahl, mit der das Finanzamt seit 1988 die Höhe der Grundsteuer berechnet, dice für ein bestimmtes Grundstück und die Immobilie gezahlt werden muss. Auch bei gewerblichem sowie land- und forstwirtschaftlichem Besitz wird der Einheitswert als Berechnungsgrundlage genutzt.

Die Lage einer Immobilie fließt in die Berechnung des Einheitswertes ein.

Der Einheitswert eines Hauses oder Grundstücks wird anhand der Werteverhältnisse aus den Jahren 1935 im Osten und 1964 im Westen Deutschlands berechnet. Die veralteten Werteverhältnisse sind ein großer Kritikpunkt an der bisherigen Ermittlung des Einheitswerts. Die Daten sind veraltet und es gibt ein starkes Ost-West-Gefälle in der Kalkulation.

Abseits dieser Punkte fließen folgende Aspekte einer Immobilie in die Berechnung des Einheitswerts ein:

• Lage
• Bauweise
• Ausstattung
  
• Liegen Informationen über die Jahresrohmieten aus den Jahren 1935 bzw. 1964 vor?
  

Unterschied zwischen Einheitswert & Verkehrswert

Einheitswert	Verkehrswert
meist niedrigerer Wert zur Berechnung der Grund- & Gewerbesteuer Neuberechnung alle 6 Jahre unterscheidet Due west- & Ostdeutschland Nachfeststellung für neu enstandene wirtschaftliche oder erstmalig besteuerte Einheiten nötig	meist höherer Wert zur Preisermittlung beim Immobilienverkauf praxisnähere Wertangabe

Dice Einheitswerte liegen meist deutlich unter den realen Verkehrswerten, die Sie mit unserer Immobilienbewertung ermitteln können. Dies liegt daran, dass der Einheitswert alle sechs Jahre neu beziffert wird und sich dabei auf alte Zahlen beruft. Zudem gibt es eine Unterscheidung zwischen West- und Ostdeutschland, die heute aber nicht mehr zeitgemäß ist.

Für neu entstandene wirtschaftliche Einheiten, beispielsweise durch Teilung von Grundstücken oder durch Gründung von Wohnungseigentum, und für Einheiten, die erstmalig besteuert werden, chapeau deshalb eine sogenannte Nachfeststellung zu erfolgen. Dabei wird der Einheitswert vom Finanzamt neu festgelegt.

Während der Einheitswert für die Berechnung der Grund- und Gewerbesteuer wichtig ist, benötigen Sie als Hausbesitzer:in für den Immobilienverkauf den aktuellen Verkehrswert. Dieser ist realistischer als der Einheitswert, da er angibt, zu welchem Preis Sie das Objekt auf dem aktuellen Markt voraussichtlich verkaufen können.

Der tatsächliche Verkaufspreis kann vom Verkehrswert abweichen, doch der ermittelte Verkehrswert ist bereits ein sehr guter Richtwert für den ungefähr am Markt erzielbaren Preis. Der Einheitswert hingegen chapeau über den erzielbaren Kaufpreis der Immobilie keine Aussagekraft.

Wie wird der Einheitswert berechnet?

Die Feststellung der Einheitswerte soll gemäß § 21 BewG für alle wirtschaftlichen Einheiten jedes sechste Jahr (Hauptfeststellung) erfolgen. Eine erste Hauptfeststellung wurde am 1. Januar 1935 durchgeführt, als dice Einheitswerte für Grundstücke erstmalig eingeführt wurden. Der Gesetzgeber wollte ursprünglich sämtliche Änderungen und Fortschreibungen aller Grundstücke in Deutschland im sechsjährigen Turnus der Hauptfeststellung erfassen, doch dies setzte sich nicht durch. Die nächste Hauptfeststellung erfolgte deshalb nicht wie vorgesehen sechs Jahre später, sondern erst zum 1. Januar 1964. Seitdem wurde angesichts des hohen Aufwands von weiteren Hauptfeststellungen abgesehen, sodass die geltenden Einheitswerte für den Westen die Verhältnisse von 1964 und für den Osten die Verhältnisse von 1935 abbilden.

Einfamilienhäuser werden mit dem Ertragswertverfahren bewertet.

Mietwohngrundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke werden in der Regel im Rahmen des Ertragswertverfahrens bewertet. Dann wird die Jahresrohmiete zu der jeweiligen Berechnungszeit – also zum i. Januar 1935 bzw. 1964 – mit einem festgelegten Faktor laut Bewertungsgesetz (BewG) multipliziert, wobei werterhöhende oder -mindernde Faktoren berücksichtigt werden.

Darüber hinaus gelten dice folgenden Berechnungsoptionen für den Einheitswert:

• Unbebaute Grundstücke: Bei dieser einfachen Berechnung des Einheitswerts wird die Quadratmeteranzahl des Grundstücks mit dem Bodenwert multipliziert.
  
• Häuser und Immobilien in den neuen Bundesländern: Wenn keine Jahresrohmiete ermittelt werden kann, wird hier das Sachwertverfahren zur Berechnung des Einheitswerts genutzt. Dabei werden die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlagen zusammengerechnet.
• Immobilien ohne Unterlagen: Falls keine Informationen zu den Jahresrohmieten aus 1935 bzw. 1964 vorliegen, berechnet das Finanzamt den Einheitswert anhand einer sogenannten Ersatzbemessungsgrundlage, die sich an der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche orientiert. Bei diesem Sachwertverfahren werden dice Kosten für die Herstellung der Fläche und die Größe der Immobilie berücksichtigt, wobei dieser Wert anschließend noch durch eine sogenannte „Wertzahl" geglättet wird.
  

Rechenbeispiele für den Einheitswert

Basierend auf dem Bewertungsgesetz können Sie ermitteln, welcher Einheitswert für Ihre Immobilie golden. Letztendlich wird jedoch das Finanzamt per Einheitswertbescheid über die Berechnungsgrundlage informieren. Ihre eigenen Rechnungen dienen der Orientierung und, bei Bedarf, der Nachfrage beim Finanzamt.

Sie sollten für die Berechnung des Einheitswerts dice Jahresrohmiete aus dem Jahr 1935 bzw. 1964 kennen. Zudem gibt es eine Unterscheidung nach Gemeindegröße, nach Alter des Hauses und nach Art des Hauses (z.B. Einfamilienhaus). Hier sehen Sie einige Beispiele und die jeweiligen Vervielfältiger-Faktoren (Multiplikatoren), die Sie einfach mit der entsprechenden Jahresrohmiete multiplizieren, um den Einheitswert zu erhalten:

Beispiele für Einfamilienhäuser	Multiplikator
Altbau in Massivbauweise aus den Jahren 1900 bis 1904, in einer Gemeinde mit über 500.000 Einwohner:innen	8,2
Nachkriegsbau nach dem 30.60.1948 in Holzfachwerkbauweise mit Ziegelsteinausmauerung, in einer Gemeinde mit maximal ii.000 Einwohner:innen	12,5
Holzbau nach dem 1.4.1924, in einer Gemeinde mit 50.000 bis 100.000 Einwohner:innen	8,0 bis 10,6 (abhängig vom Baujahr)

Formeln zur Berechnung von Einheitswert und Grundsteuer

Die Berechnung des Grundsteuermessbetrags ergibt sich aus den folgenden Faktoren:

Rechnung

Grundsteuermessbetrag =

Einheitswert x Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl bezeichnet den steuerpflichtigen Teil des Einheitswerts.

Für die Berechnung des Einheitswerts wird die Jahresrohmiete und ein Multiplikator benötigt.

Einheitswert-Berechnung

Einheitswert eines Grundstücks =

Jahresrohmiete ten Multiplikator

Zur Ermittlung des Grundsteuerbetrags wird zunächst der Grundsteuermessbetrag berechnet. Die kommunalen Beamt:innen, die sich um die Berechnung der Grundsteuer kümmern, schlagen auf diesen Wert einen kommunal differierenden Hebesatz auf, woraus sich dann die Steuerlast für jede:n Hausbesitzer:in ergibt.

Neuerungen: Wie wird der Einheitswert künftig berechnet?

Im Apr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die bisherige Berechnung des Einheitswerts für Häuser und Grundstücke in den alten Bundesländern auf Grundlage der Hauptfeststellung 1964 verfassungswidrig ist. Auch dice veralteten Einheitswerte, dice als Berechnungsgrundlage dienen, haben schon länger für viel Unmut gesorgt.

Bereits seit 2010 wird daher nach Lösungen für eine Grundsteuerreform gesucht. In Zukunft soll die Grundsteuerberechnung nicht mehr nach dem Einheitswert, sondern nach der Fläche eines Grundstücks und eventuell auch nach ihrem Verkehrswert besteuert werden. Aktuell werden seit 2012 nur noch Grundsteuerbescheide mit Vorbehalt ausgestellt.

Berechnung des Einheitswerts ab 2025

Ab 2025 werden neue Berechnungsmethoden zum Einsatz kommen. Dabei werden Bundesländer voraussichtlich die Möglichkeit haben, eigene Einheitswertermittlungsverfahren festzulegen. Zugleich bleibt die Selection von Kommunen, mittels eines selbst gewählten Hebesatzes die Höhe der Grundsteuer zu beeinflussen, bestehen.

Die Berechnung soll zudem transparenter und einfacher werden. Deshalb werden nur noch wenige Einflussfaktoren berücksichtigt, um den Einheitswert zu ermitteln:

• Größe des Grundstücks
• Art der Immobilie
• Alter der Immobilie
• Bodenrichtwert
• Höhe der statistisch kalkulierten Nettokaltmiete

Um Veränderungen am Immobilienmarkt zu berücksichtigen, soll alle sieben Jahre eine Neubewertung erfolgen. Damit das möglich ist, prüft das Bundesfinanzministerium das Gesetz zur „Unverletzlichkeit der Wohnung" (§13 GG) anzupassen bzw. dice bisher damit verbundenen Rechte einzuschränken.

Ganz konkret soll es Beamten zur Wertfeststellung gesetzlich ermöglicht werden, eine Immobilie zu betreten. Anzunehmen ist, dass diese Vorgehensweise nur in Ausnahmefällen nötig sein wird. Trotzdem stellt die Anpassung des gesetzlichen Rahmens eine bedeutende Veränderung dar.

FAQ: Häufige Fragen zum Einheitswertbescheid und Einheitswert berechnen

​Wo finde ich den Einheitswert?

Der Einheitswertbescheid beinhaltet Informationen über den Einheitswert und bildet die Basis für die Ermittlung der Grundsteuer bzw. Grunderwerbsteuer. Dieser Bescheid wird vom zuständigen Finanzamt ausgestellt. Um den Einheitswert eines Grundstücks zu finden, suchen Sie im Grundbuch nach "Aktenzeichen der Bewertungsstelle". Ein sogenanntes „Einheitswert-Aktenzeichen" befindet sich zudem auf jedem Einheitswert- und Grundsteuermessbescheid.

​Was sagt der Einheitswert eines Hauses aus?

Der Einheitswert ist praxisbezogen nur für dice Ermittlung der Steuerlast relevant. Wenn Sie hingegen den angemessenen Verkaufspreis für Ihre Liegenschaft ermitteln möchten, eignen sich andere Vorgehensweisen (Berechnung des Verkehrswerts, Wertgutachten, etc.) besser. Der Einheitswert gilt nicht nur für Liegenschaften, sondern für sämtliche private, gewerbliche sowie state- und forstwirtschaftliche Immobilien und Grundstücke. Informieren Sie sich über den Einheitswert Ihres Hauses, wenn Sie den Verkaufspreis ermitteln möchten.

​Wie kommt human auf den Einheitswert?

Der Einheitswert wird noch immer auf Basis von Daten aus 1935 bzw. 1964 ermittelt. Ab dem Jahr 2025 wird der Einheitswert neu über das Ertragsverfahren berechnet. Dann gibt es nur noch fünf Einflussfaktoren zur Ermittlung des Einheitswerts, wodurch die Kalkulation realitätsnäher und besser nachvollziehbar wird. Diese Faktoren sind: Größe des Grundstücks, Fine art der Immobilie, Alter der Immobilie, Bodenrichtwert und Höhe der statistisch kalkulierten Nettokaltmiete.

​Wie hoch ist der Einheitswert?

Der Einheitswert wird individuell ermittelt. Informationen über den Einheitswert Ihrer Immobilie erhalten Sie, wenn Sie den Einheitswertbescheid im zuständigen Finanzamt anfordern. Für die Berechnung des Einheitswerts wird dice Jahresrohmiete und ein Multiplikator benötigt. Als Grundlage für dice Berechnung des Einheitswerts nutzt das Finanzamt Informationen zur Bebauungsart der Immobilie, Nutzung sowie Immobilien- oder Grundstücksfläche.

​Wie berechnet sich der Einheitswert?

Derzeit fließen noch veraltete Daten aus 1935 bzw. 1964 in die Berechnung des Einheitswerts ein. Ab dem Jahr 2025 wird der Einheitswert neu ermittelt. Ab dann wird die Berechnung vereinfacht, da zukünftig deutlich weniger Parameter für die Kalkulation berücksichtigt werden. Fünf zentrale Einflussfaktoren sind ab 2025 für die Berechnung relevant: Größe des Grundstücks, Art der Immobilie, Alter der Immobilie, Bodenrichtwert und Höhe der statistisch kalkulierten Nettokaltmiete.

Source: https://www.immobilienscout24.de/wissen/verkaufen/einheitswert-eines-grundstuecks.html

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